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  • Determinare lo stato di fatto dal punto di vista documentale ed E/F
  • Ottenere una valorizzazione effettiva e i reali rendimenti degli Asset
  • Determinare il range di prezzo di vendita reale di mercato di ogni Asset
  • Valutare nuove destinazioni d'uso degli Asset con innovative Business Idea e Model

Il Patrimonio Immobiliare

Il Patrimonio Immobiliare oggetto della consulenza, si compone di diversi Asset dislocati in più località italiane e aventi diverse destinazioni d'uso attuali. Gli immobili in questione sono di proprietà di un Family Office. A titolo d'esempio alcuni degli Asset oggetto della consulenza sono così adibiti:

  • 3 Asset adibiti a uso commerciale di varia natura;
  • 1 Asset a uso residenziale costituito da più unità abitative; 
  • 1 Asset di carattere direzionale.

Tutti gli Immobili sopracitati, sono localizzati in alcune delle principali città italiane e, nello specifico, nelle aree urbane di maggiore affluenza di tali località. 

La Company richiedente la consulenza, si affida a WeInvest per ottenere una corretta valutazione e valorizzazione dei propri Asset Immobiliari, attraverso l'utilizzo dell'Innovativa Metodologia della Valutazione Dinamica da noi sviluppata, che permette di ottenere il valore degli Asset in Economia Reale e di individuare per ogni Asset oggetto di consulenza una corretta gestione, valorizzazione e manutenzione, per fa sì che questi diventino un centro di profitto e non più di costo. 

 

Gli Asset

Milano

L'Asset in questione, di carattere commerciale (adibito alla vendita di abbigliamento), presenta uno stato di conservazione, interno ed esterno, di ottime condizioni con la presenza di 4 punti vetrina. Esso si colloca in c.so Vittorio Emanuele II, una delle vie principali del centro di Milano. È parte di un'ampia zona pedonale nella quale sono presenti numerosi negozi di marche internazionali che la rendono uno dei principali centri di acquisto cittadino. La strada ha un'origine molto antica: nell'epoca romana era la via che portava verso nord-est. Successivamente prese il nome di Corsia dei Servi (secoli XVII e XVIII) ed era il primo tratto della strada che a Milano congiungeva piazza Duomo alla Porta orientale. Fu solo dopo l'Unità d'Italia che prese il nome attuale di Vittorio Emanuele II.

Lungo la via sono presenti alcuni edifici notevoli, quali: la Torre Tirrena, il Palazzo del Toro, i Magazzini Bonomi e, infine, la Galleria del Corso. In pochi minuti a piedi, invece, si raggiungono i luoghi culturali più importanti della città: il Duomo di Milano, il Museo del '900, Palazzo Reale, Teatro alla Scala, il Santuario di San Bernardino alle Ossa, Palazzo Morando e Casa del Manzoni. Il corso, fa da collegamento pedonale tra due poli del centro città, quali piazza del Duomo e piazza San Babila. L'area è interessata da infrastrutture per la gestione del trasporto pubblico urbano, di superfice e non, quali: fermate della metropolitana M1 e M3 (Duomo e San Babila), diverse linee autobus e di tram. Nella zona sono presenti anche numerose postazioni di Bike-sharing comunale, oltre a due posteggi Taxi.

Per il prossimo futuro, il PGT (Piano di Governo del Territorio) "Milano 2030" prevede una serie di interventi per potenziare il capoluogo lombardo, attraverso:

  • il rafforzamento dei sistemi di mobilità (linee ferroviarie, metropolitane, trasporto pubblico di superficie e reti ciclabili);

  • l'ampliamento delle zone pedonali;

  • piani e programmi per rendere la città più green e sostenibile;

  • ampliamento e riqualificazione dei numerosi quartieri cittadini (anche periferici), con la rigenerazione del patrimonio edilizio degradato.

Roma

Tre degli Asset oggetto di consulenza, sono localizzati nella capitale italiana, Roma. Questi si diversificano per attuale destinazione d'uso, due unità commerciali e una residenziale, per un totale di circa 1000 Mq. Entrambi gli Asset commerciale si presentano in medie condizioni di stato di conservazione, sia per l'esterno che per l'interno, con ciascuno un punto vetrina e l'Asset residenziale si presenta in un ottimo stato di conservazione ed è suddiviso in n appartamenti, oggi gestiti da un B&B che offre un servizio di Luxury Suites.

Gli Asset sopra descritti, si trovano tutti a Roma, nelle immediate vicinanze di Piazza di Spagna. Storicamente è probabile che la via ove situati gli Asset ricalcasse il percorso di un’antica strada romana utilizzata dagli abitanti delle alte ville del Pincio per recarsi al centro della città. 

In pochi minuti a piedi si raggiungono i luoghi culturali più importanti della città: la già citata Piazza di Spagna, Trinità dei Monti, Fontana di Trevi, Palazzo Montecitorio, Colonna di Marco Aurelio, Palazzo Borghese, Basilica di San Lorenzo in Lucina, Museo dell'Ara Pacis, Basilica di Sant'Andrea delle Fratte e la Galleria d'Arte Moderna di Roma Capitale. L'area è servita da mezzi pubblici di superficie e non, con diverse linee di autobus con fermate adiacenti alla via, e la fermata della metro A di piazza di Spagna. Nella zona sono presenti anche dei parcheggi e delle postazioni di bike-sharing.

La città capitolina, nei prossimi anni, sarà riqualificata attraverso una serie di interventi nella zona di cui sopra, quali: 

  • restauro e riqualificazione di Palazzo Raggi (risalente ai primi del '700), con termine dei lavori previsti nel 2024;

  • riqualifica dell'area intorno Piazza di Spagna con l'incremento delle zone pedonali;

  • apertura della fermata "Colosseo" della metro C prevista per ottobre 2024.

Bologna

L'Asset in oggetto è, ad oggi, un'unità direzionale di circa 1600 Mq, sito a Bologna in zona via Rizzoli, che si presenta in buono stato di conservazione, sia interno che esterno, anche in seguito all'ultima manutenzione straordinaria in risanamento conservativo avvenuta nel 2015. L'immobile si compone di 3 piani, ai quali si aggiunge un ulteriore piano interrato, nei quali sono presenti degli ambienti adibiti a uso ufficio. 

Il Palazzo venne edificato nel XV secolo, sull’antica via Cavaliera, per volontà della famiglia fiorentina Ludovisi per poi essere del tutto ricostruito nel 1770 su progetto di Giandomenico Dotti, con l’assistenza di Raimondo Compagnini. Tale ricostruzione, che durò ben 11 anni, venne realizzata in stile neoclassico; ancora oggi è presente sulla facciata lo stemma del ghibellino dei Ludovisi. All’ interno del contesto del Palazzo, oltre il voltone che dall’odierna via immette in una parte dell’antico ghetto ebraico, si trova una delle venti torri gentilizie ancora esistenti a Bologna. Il portale d’accesso al palazzo fa pendant con un altro che conduce nei vicoli retrostanti, i quali costituiscono un piccolo complesso medioevale con torri, voltoni e case. Per quanto concerne il palazzo in sé, non si distanzia da quelli coevi, anche se il suo architetto fu il Dotti: grandi finestre quadrate e con timpani pesanti, balconi con balaustre in macigno, 2 piani di cui il secondo molto contenuto in altezza, cornicioni e segnapiani evidenziatissimi.

In pochi minuti a piedi si raggiungono i luoghi culturali più importanti della città: le Due Torri Garisenda e degli Asinelli, Piazza Maggiore, Fontana del Nettuno e il Museo Ebraico, mentre dall'interno dello stesso edificio è possibile raggiunge, tramite collegamento diretto, la Galleria Giovanni Acquaderni. L'area è servita da mezzi pubblici di superficie con fermate adiacenti alla via; inoltre, nelle vicinanze sono presenti parcheggi e numerose postazioni Mobike per il servizio di bike-sharing.

Per i prossimi anni, si prospetta per la città:

  • la realizzazione di una nuova infrastruttura di metrotramvia, secondo il PGT; 

  • l'ampliamento dell'Aeroporto "G. Marconi" entro il 2030;

  • la costruzione del Nuovo Polo Scolastico Dinamico via Zucconi, ospitante 960 studenti;

  • la realizzazione del progetto Residenza Universitaria comparto "Batteferro".

Milano - C.so Vittorio Emanuele II
Milano - C.so Vittorio Emanuele II
Milano - Piazza San Babila
Milano dall'alto
Roma - Piazza di Spagna
Roma - Via Frattina
Roma - Via Frattina
Roma dall'alto
Portici di Bologna
Bologna - Galleria Acquaderni
Bologna - Interno Palazzo
Bologna dall'alto

Metodologia Valutativa

L'analisi per l'individuazione del corretto e reale valore di ogni Asset è stata ottenuta attraverso l'utilizzo e il confronto di 4 metodologie applicative. Queste sono tra loro indipendenti ma integrabili.

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Statico

Il Metodo Statico, tipico delle agenzie immobiliari e ripreso da Borsini Immobiliare, si basa su fattori quali P. Mq, Mq e Status dell'Immobile (tipicamente usato per asset del pregio); questo risulta essere il più tradizionale e il meno attendibile.
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Transazioni Reali

Questo nuovo metodo si basa sulla valutazione a range delle Transazioni Reali di Mercato (min, medie e max), considerando immobili siti nella stessa zona e di stessa tipologia e metratura. Questo è possibile attraverso l'uso di specifici software basati su AI. 
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Capitalizzazione del Reddito

Metodo tradizionale che si basa sulla capitalizzazione del canone di locazione ai tassi correnti di rendimento di mercato per specifica tipologia di Asset. Il presente metodo è una prassi indicativa di mercato. 
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Dinamico - Investitore

Metodo innovativo realizzato grazie all'uso della piattaforma Finance Atena®. L'Asset viene valutato generando l'operazione che l'investitore gestirebbe in termini di redditività e sostenibilità.

Asset Bologna

 

Business Idea

Per incrementare il valore dell'Asset sito in Bologna, è stata individuata una nuova destinazione d'uso per il Palazzo, in linea con le sue caratteristiche architettoniche intrinseche (ampi open space, due appartamenti, ampia loggia con vetrata e possibilità di espansione) e con il contesto di riferimento (posizione strategica nel centro di Bologna).

La Business Idea ha come oggetto la costituzione di un nuovo "Salotto di Città", prendendo come riferimento dei modelli commerciali già esistenti, quali il Covent Garden di Londra o il più vicino Fondaco dei Turchi di Venezia. 

Su questa base, gli spazi del Palazzo verranno così adibiti: Negozio di Catena (comprendente sia nuovi Marchi che Brand già consolidati), Spazi Espositivi e per Eventi, Spazi ospitanti oggetti di Luxury d'Avanguardia e Aree per Sfilate di Alta Moda. Il modello pensato potrà, poi, essere facilmente esportabile sia in altre città italiane che all'estero.

Business Model

Per l'effettiva realizzazione della Business Idea sopra esposta, è stato sviluppato un apposito Business Model che si basa su 6 principi fondamentali:

- Maggiore Rendimento dell'Asset lavorando sulla Business Idea e sul Business Model
- Frazionamento del Reddito a più soggetti, contando su una > entrata complessiva
- Frazionamento del Rischio di dismissione di locazione degli spazi
- Più linee di Ricavo indipendenti provenienti da più soggetti
- Canone di Locazione in funzione dell'Interesse / Redditualità del locatario
- Valorizzazione dell'edificio nel suo complesso

Questo permetterà alla Company proprietaria dell'Immobile di ottenere 5 differenti (e non correlate) Linee di Ricavo: affitto spazi e stand (no negozi), affitto aree per mostre ed eventi, ricavi da "fee per lancio prodotti" e ricavi da "fee per servizi fotografici". 

Conclusioni

Dalle diverse analisi effettuate per gli Asset oggetto della consulenza, si ritiene che al momento il mercato non è profittevole per la vendita degli stessi e, proprio l'evoluzione del mercato, impone lo studio di nuove Business Idea e Business Model.