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  • Facciata tardogotica intarsiata da oltre 200 finestre
  • Posizione privilegiata con affaccio su Canal Grande
  • 4 piani fuori terra, con porta d'acqua per accesso diretto dal canale

Il Palazzo Veneziano: la Storia

Il Palazzo fu costruito attorno alla metà del XV secolo. Nel 1600 un illustre storiografo della Repubblica di Venezia, raccolse la sua intera biblioteca in un salone nobile all'interno della prestigiosa residenza. Nel '700 il palazzo fu scelto come punto di vista dal Canaletto, il più noto tra i vedutisti veneziani, per ritrarre il singolare panorama che dal palazzo si scorge verso Rialto, dipinto oggi esposto al Museo di Dresda.

Nel 1979 il palazzo passò all'Università Ca' Foscari, divenendo la sede della Facoltà di Lingue e Letterature Straniere.

La posizione privilegiata dell'edificio storico e l'ampiezza dei volumi interni, sono caratteristiche che rendono unico il Palazzo che vanta da sempre un legame privilegiato con la laguna. Infatti, nelle immediate vicinanze è possibile raggiungere luoghi simbolo di Venezia, culturali e artistici, quali: Palazzo Grassi, il Teatro La Fenice, Piazza San Marco, Campo Santo Stefano e Campo Sant'Angelo.

 

Il Contesto

Il Palazzo

Presenta una facciata tardogotica intarsiata da più di 200 finestre, dalle quali traspare la tipica "venezianità" della tradizione lagunare, quali: il terrazzo alla veneziana, i marmi e il legno. Il Palazzo è caratterizzato da un'apertura su tre lati, di cui: la facciata principale sul Canal Grande e i lati uno su Calle Traghetto Vecchio e l'altro su Rio di Ca' Garzoni. Internamente, il Palazzo custodisce un pregiato patrimonio artistico, messo in risalto dalla luce naturale che illumina gli ambienti. Esternamente, dispone anche di una porta d'acqua che permette l'arrivo in barca direttamente dal Canal Grande.

Il palazzo si sviluppa su 4 piani fuori terra per una superficie totale di circa 2.000 mq, di cui: piano terra, primo piano con terrazza, piano ammezzato, secondo piano con terrazza, terzo piano, quarto piano con terrazza e quinto piano. 

Stato di Conservazione

Alla data del rilievo in loco (anno 2017), risulta quanto segue:
  • Data di Costruzione: XV secolo
  • Data ultima Ristrutturazione - Manutenzione Straordinaria: in corso
  • Stato Interno: buono, in fase di ristrutturazione, restauro conservativo degli elementi di pregio e recupero filologico degli elementi di rilevanza artistico-culturale; lo stato degli ultimi due piani rimane da ultimare, rispetto all'attuale stato rustico
  • Stato Esterno: ottimo, restauro filologico della facciata principale su Canal Grande
  • Disponibilità: libero

Orientamento

Il Palazzo, con triplice esposizione, dà: a nord-ovest su Canal Grande (facciata principale), a nord-est su Rio de Ca' Garzoni, verso Ponte di Rialto, e a sud-ovest su Calle Traghetto Vecchio.

Accesso Collegamenti

L'accessibilità al Palazzo è garantita dall'adiacente fermata di Sant'Angelo che consente rapidi collegamenti con l'aeroporto Marco Polo via taxi d'acqua e con il Lido; alle altre zone della laguna, il Palazzo è collegato via vaporetto. 

L'antistante Gondola Traghetto di San Tomà permette di attraversare, in un suggestivo percorso, le due rive del Canal Grande che collegano i sestrieri di San Paolo e Dorsoduro con quello di San Marco, attraccando direttamente dall'ingresso del palazzo.
 
Inoltre, in soli 15 min., è possibile raggiungere piazzale Roma e la stazione Santa Lucia

Infrastrutture esistenti

Nelle immediate vicinanze del Palazzo sono presenti le seguenti infrastrutture: 
  • vie d'acqua: Canale Grande e Rio de Ca' Garzoni;
  • vie di terra: Calle del Traghetto Vecchio;
  • fermate: taxi d'acqua e vaporetto.

Insediamenti d'interesse

In pochi minuti a piedi sono raggiungibili i principali luoghi di interesse di Venezia:
  • Ponte di Rialto
  • Piazza San Marco
  • Teatro La Fenice
  • Palazzo Grassi
  • Collezione Guggenheim
  • L'Accademia
  • Campo Santo Stefano
  • Campo Sant'Angelo

Previsione sviluppo Zona

Masterplan Aeroporto Marco Polo Venezia, progetto con termine di realizzazione anno 2021, che comprende i seguenti interventi: ampliamento aerostazione, in base alle nuove previsioni di traffico, moving walkway e porta d'acqua, nuovo sistema di parcheggi, polo logistico e centrale di trigenerazione. 

Destinazioni d'uso ammissibili da norme

Tutti i piani del Palazzo, secondo le attuali norme in essere, si prestano alle seguenti destinazioni d'uso: abitazioni, abitazioni collettive, uffici direzionali, uffici privati, musei, sedi espositive, biblioteche, archivi e attrezzature associative.

Il piano terra si presta per attività di: artigianato, esercizi commerciali al minuto e pubblici esercizi. 

Inoltre, a condizione che almeno uno dei piani abbia superficie utile abitabile pari a 200 mq e a condizione che le eventuali abitazioni presenti la medesima unità edilizia abbiano accesso separato, si possono considerare ulteriori destinazioni d'uso quali: strutture ricettive alberghiere, strutture ricettive extra-alberghiere adibite ad uso ricettivo esclusivo, uffici aperti al pubblico, uffici giudiziari, attrezzature per l'istruzione e sale da ritrovo. 

Problematiche riscontrate

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Considerevole cifra di investimento che determina un'immobilizzazione finanziaria elevata
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Difficoltà di conversione dell'edificio in Hotel per la criticità di raggiungere un numero di camere considerevoli per gli standard internazionali
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Vincolo delle Belle Arti e incertezza valutativa delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria

Palazzo di Venezia
Garzoni Moro Via d'acqua laterale
Palazzo di Venezia dettagli esterni
Palazzo di Venezia - Interni
Palazzo di Venezia - Interni
Palazzo di Venezia - Interni
Palazzo di Venezia - Interni
Piante Palazzo di Venezia
Localizzazione

Approccio WeInvest

Icona Business Idea

Business Idea

Trasformare il Palazzo in un moderno concetto di "Ambasciata/Consolato": 

- per la promozione in Europa e in Italia di un nuovo modello di rappresentanza
- per la promozione di attività culturali, economiche, imprenditoriali e diplomatiche atte a far conoscere e promuovere un Paese estero/un'azienda

Al piano terra, realizzazione di una zona espositiva e di vetrina per Paese/azienda; ai piani primo e secondo, realizzazione di sale riunioni, conferenze e meeting; ai piani quarto e quinto, alloggi di rappresentanza.

Icona Business Model

Business Model

Con l'obiettivo di generare valore oggettivo e in Economia Reale, oltre che rendere sostenibile e profittevole l'investimento, si è definito un Business Model che sia:

- coerente e che interpreti la Business Idea in modo sostenibile e credibile;
- profittevole, in grado di ripagare gli investimenti fatti, ipotizzando diverse linee di business come, ad esempio, affitti e spazi espositivi, pubblicità, fee e altro;
- vantaggioso, capace di attivare nuove opportunità, come la riduzione degli investimenti in Equity e delle linee di debito, massimizzando l'autofinanziamento.

Il Contesto

Technical - Economical Digital Model

Obiettivi:

  • Comprendere lo stato di fatto architettonico, strutturale e impiantistico
  • Garantire
    • un database 3D documentale completo
    • un Modello Digitale implementabile nel tempo
    • l'assolvimento alle disposizioni di legge
    • i valori corretti delle manutenzioni ordinarie (costi) e straordinarie (investimenti)

Attività:

  • Acquisizione dati mediante scansioni Laser
  • Ricerca e integrazione della documentazione 2D dell’Asset
  • Ricostruzione Storica dell’Asset

Economical - Financial Digital Model

Obiettivi:

  • Integrare i Dati tecnici economici in un modello Economico finanziario
  • Determinare il valore corretto dell’Asset, in Economia Reale, passando ad una sua valutazione dinamica nel tempo
  • Strutturare le Linee di Business al fine di massimizzarne la profittabilità e auto finanziabilità

Linee di Business Ipotizzate:

  • Affitti spazi Espositivi (Sale conferenze, ecc.)
  • Pubblicità (Prodotti, servizi, Tecnologie, Distretti industriali)
  • Sponsorizzazioni (Distretti aziendali, Aziende)
  • Fee: da Affari ottenuti dalle mission imprenditoriali
  • Fee: da Organizzazione Eventi, Mission

I Risultati

Considerando un periodo d'esame di 15 anni e un tempo di closing pari a 3 mesi, i risultati ottenibili, sono: 
  • Strutturazione Fonti, closing con apporto di fonti così ripartite
    • Equity per il 34% (in mln di )
    • Linee di Debito per il 66% (in mln di )
  • Bancabilità 
    • Senior DSCR > 1,687
    • Rimborso Privilegiato a 5 anni
  • Profittabilità
    • TIR Azionista post Imposte pari al 24,36 %